KI-Kennzeichnungspflicht für Makler: Checkliste

Seit dem 2. August 2026 gelten die Transparenzpflichten aus Art. 50 der EU-KI-Verordnung (AI Act) – in Deutschland, Österreich und allen anderen EU-Staaten gleichermaßen. Für Makler und Hausverwaltungen betrifft das vor allem virtuell möblierte oder per KI veränderte Objektfotos sowie Chatbots und KI-Telefonassistenten.

Das Wichtigste in 60 Sekunden

• Deepfakes müssen gekennzeichnet werden – vom „Betreiber“, also z. B. dem Maklerbüro, das ein KI-System beruflich einsetzt. Ein Deepfake ist laut Art. 3 Nr. 60 KI-VO ein KI-erzeugter oder -manipulierter Bild-, Ton- oder Videoinhalt, der existierenden Personen, Gegenständen, Orten … ähnelt und fälschlicherweise als echt erscheinen würde.
• Ein virtuell möbliertes Foto einer real existierenden Wohnung zeigt einen existierenden Ort und kann – je nach Kontext – fälschlich als echt wirken. Es spricht daher viel dafür, solche Bilder sichtbar zu kennzeichnen. Im Zweifel: kennzeichnen.
• Die Kennzeichnung muss klar, erkennbar und spätestens beim ersten Kontakt mit dem Inhalt erfolgen, ohne technische Hilfsmittel. Ein unsichtbares, maschinenlesbares Wasserzeichen des Tool-Anbieters reicht allein nicht (EU-Kommission, FAQ zu Art. 50).
• Chatbots und KI-Telefon: Menschen müssen ab Beginn erkennen können, dass sie mit einer KI interagieren – außer es ist offensichtlich. Diese Pflicht trifft primär den Anbieter des Systems; als Nutzer sollten Sie prüfen, dass Ihr Tool das korrekt umsetzt (z. B. Ansage „Sie sprechen mit dem KI-Assistenten von …“).
• Exposé-Texte fallen in der Regel nicht unter die Text-Kennzeichnungspflicht des Art. 50 Abs. 4 (die betrifft Texte zur Information der Öffentlichkeit über Angelegenheiten von öffentlichem Interesse). Unabhängig davon gilt: Inhalte müssen stimmen – Sie haften für falsche Angaben.
• Bußgelder bei Verstößen gegen Art. 50: bis zu 15 Mio. € bzw. 3 % des weltweiten Jahresumsatzes, bei KMU unter Berücksichtigung der Verhältnismäßigkeit.

Checkliste für Ihr Büro

1. Bestandsaufnahme: Welche Tools erzeugen oder verändern bei Ihnen Bilder, Videos oder Ton (Virtual Staging, Himmel tauschen, Entrümpeln, Renovierungs-Visualisierung, KI-Videos, Stimmen)? In unserer Datenbank sind solche Tools markiert.
2. Einordnen: Handelt es sich um reine Standardbearbeitung (Helligkeit, Kontrast, Weißabgleich, Begradigen)? Die EU-Leitlinien nehmen assistive Standardbearbeitung von der Markierungspflicht der Anbieter aus. Werden dagegen Inhalte hinzugefügt oder entfernt (Möbel, Mängel, Ausblick, Garten), ist die Kennzeichnung angezeigt.
3. Sichtbar kennzeichnen: Direkt im Bild (z. B. Hinweis „KI-generiert – virtuelle Möblierung“ in einer Bildecke) und in der Bildunterschrift bzw. im Exposé-Text. Achten Sie darauf, dass der Hinweis beim Zuschneiden durch Portale nicht verloren geht.
4. Original zeigen: Stellen Sie das unbearbeitete Foto daneben („vorher/nachher“). Das schafft Vertrauen und reduziert das Risiko, den Zustand der Immobilie irreführend darzustellen.
5. Portale prüfen: Klären Sie, wie ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, willhaben oder Homegate mit gekennzeichneten KI-Bildern umgehen (Bildunterschriften, Reihenfolge, eigene Richtlinien).
6. Chatbot & KI-Telefon: Testen Sie selbst: Wird zu Beginn klar gesagt, dass eine KI spricht/schreibt? Ist eine Weiterleitung an einen Menschen möglich? Datenschutzhinweise (DSGVO) und Aufzeichnungshinweise vorhanden?
7. Verträge & DSGVO: AVV mit jedem Tool-Anbieter, der personenbezogene Daten verarbeitet (Telefon, Chat, CRM). Serverstandort und Drittlandübermittlungen dokumentieren.
8. Interne Regel schriftlich festhalten: Wer darf welche Tools nutzen, wie wird gekennzeichnet, wer gibt frei? Mitarbeitende schulen: Art. 4 KI-VO (seit Februar 2025; durch den Digital Omnibus, VO (EU) 2026/1744, ab 27.07.2026 geändert) verlangt Maßnahmen zur Förderung der KI-Kompetenz des Personals.
9. Altbestand: Inhalte, die vor dem 2. August 2026 erzeugt wurden, müssen laut EU-Kommission nicht rückwirkend gekennzeichnet werden – die Kommission empfiehlt es aber. Laufende Inserate mit KI-Bildern sollten Sie trotzdem prüfen.
10. Wettbewerbsrecht nicht vergessen: Unabhängig von der KI-Verordnung kann eine Darstellung, die den tatsächlichen Zustand einer Immobilie verschleiert, als irreführende Werbung nach dem UWG (Deutschland bzw. Österreich) angreifbar sein.

Beispiel-Formulierungen

Tools mit eingebauter Kennzeichnung

Einige Anbieter betten die Kennzeichnung bereits ein (laut eigener Angabe) – z. B. Immopix. Bei den meisten Virtual-Staging-Tools fanden wir keine Angabe; dort müssen Sie selbst kennzeichnen. Die Spalte „KI-Kennz.“ in der Tool-Datenbank zeigt den Stand unserer Prüfung.

Fristen & Stand

• 2. Februar 2025: Verbotene Praktiken und KI-Kompetenz (Art. 4) gelten.
• 27. Juli 2026: Digital Omnibus zur KI (VO (EU) 2026/1744) in Kraft – u. a. Anpassung von Art. 4; die Kennzeichnungspflicht für Deepfakes wurde nicht verschoben.
• 2. August 2026: Transparenzpflichten nach Art. 50 gelten (Deepfake-Kennzeichnung durch Betreiber, Hinweis auf KI-Interaktion).
• 2. Dezember 2026: Ende der Übergangsfrist für die maschinenlesbare Markierungspflicht (Art. 50 Abs. 2) bei generativen KI-Systemen, die vor dem 2. August 2026 auf den Markt gebracht wurden – betrifft die Anbieter, nicht Ihre sichtbare Kennzeichnung.

Quellen

• Verordnung (EU) 2024/1689 (KI-Verordnung), Art. 3 Nr. 60, Art. 4, Art. 50, Art. 99 – EUR-Lex
• EU-Kommission: FAQ „Transparency obligations under Article 50 of the AI Act“ (Stand 24.07.2026)
• EU-Kommission: Kurze Fakten: Transparenzregeln für KI-Systeme
• EU-Kommission: Code of Practice on Transparency of AI-generated Content
• Verordnung (EU) 2026/1744 (Digital Omnibus zur KI) – Amtsblatt; EU-Kommission: AI Omnibus tritt in Kraft
• ADV (Österreich): KI-Kennzeichnung ab 2. August 2026

Zuletzt redaktionell geprüft: 19.10.2026. Hinweise auf Fehler oder neue Leitlinien bitte an die im Impressum genannte Adresse.